Bericht zum Geschäftsjahr 2025
Mit einem Ertrag von CHF 75.5 Mio. konnten wir im Berichtsjahr das bisherige Rekordgeschäftsjahr 2023 um fantastische CHF 7.8 Mio. übertreffen.
Im Vorjahresvergleich ist eine Zunahme von rund CHF 9.3 Mio. oder 14% zu verzeichnen. Davon entfallen CHF 6.9 Mio. oder 20% auf die Rooms Division und CHF 2.4 Mio. oder 10.4% auf Food & Beverage. Die Positionen Spa-Bereich mit CHF 5.7 Mio., Liegenschaften & Nebenerlöse mit CHF 2.8 Mio. und übriger Ertrag mit CHF 475’000 bewegen sich auf Vorjahresniveau.
Der vor allem im Food & Beverage anfallende Materialaufwand ist um CHF 586’000 oder 8.7% gestiegen. Ohne die Position Veränderung der Wertberichtigung Warenvorräte beläuft sich die Zunahme auf 10.4% und entspricht somit in % dem mehrgenerierten Ertrag. Der direkte Betriebsaufwand nimmt um 27.2% oder CHF 2 Mio. zu. Dies ist grösstenteils auf die umsatzgetriebenen Positionen Kommissionen, Reinigung Wäsche, Beherbergungsaufwand oder auch externe Veranstaltungstechnik zurückzuführen.
Im Verhältnis zum erzielten Ertrag reduzierte sich der Personalaufwand von 49.93% aus dem Vorjahr auf 46.34% im Berichtsjahr. Damit konnte selbst das bisherige Spitzenreiterjahr 2023 noch einmal um 1.33%-Punkte verbessert werden.
Der übrige Betriebsaufwand nimmt um CHF 764’000 oder 8.6% ab. Wesentliche Faktoren dafür sind der Wegfall der Ausgaben im Zusammenhang mit dem 125-Jahr-Jubiläum im Vorjahr sowie die gesunkenen Stromkosten (von CHF 1.95 Mio. im Jahr 2024 auf CHF 1.58 Mio.).
Die Dolder Hotel AG erfreut sich einer stetig steigenden Anzahl an Aktionär*innen – somit erhöht sich die Position Generalversammlung weiter und begründet zugleich die Steigerung des Verwaltungsaufwandes um 11.1%.
Der Unterhaltsaufwand steigt um knapp CHF 0.6 Mio. oder 14.1%. Die Investitionen in die Infrastrukturerneuerungen belaufen sich somit wie im Vorjahr auf rund 6.4% des Ertrags.
Das betriebliche Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen beläuft sich auf CHF 9.602 Mio. und verbessert sich damit um CHF 4.810 Mio. gegenüber dem Vorjahr.
Die Abschreibungen erhöhen sich aufgrund der getätigten Investitionen um CHF 188’000 oder 1.5%.
Im Vorjahresvergleich reduziert sich das Finanzergebnis um etwas weniger als CHF 1.7 Mio. oder 27.1%. Davon entfallen rund CHF 790’000 auf die Darlehenszinsen, die im Zusammenhang mit der Beanspruchung der bestehenden Kreditlinien anfallen und CHF 835’000 auf den Zinsaufwand für die Darlehen des Hauptaktionärs. Dies ist auf den Forderungsverzicht aus dem Vorjahr sowie der Verbuchung der Zinsen gemäss dem hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (BWO) zurückzuführen. Während die Verbuchung im Vorjahr durchgehend zu 1.75% vorgenommen wurde, erfolgte diese im Berichtsjahr mit 1.75% bis zum 3. März, mit 1.5% bis zum 1. September und anschliessend mit 1.25%. Obwohl die Skontoerträge nochmals gesteigert werden konnten, reduziert sich der Finanzertrag aufgrund der abnehmenden Kursgewinne.
Für das Geschäftsjahr 2025 erklärt sich der Hauptaktionär wiederum bereit, auf Forderungen unwiederbringlich zu verzichten. Dieser Forderungsverzicht beläuft sich auf CHF 7.1 Mio. und ist vollumfänglich im ausserordentlichen oder periodenfremden Ertrag enthalten. In dieser Position sind zusätzlich durch den Wohlfahrtsfonds der Dolder Hotel AG bezahlte Arbeitgeberbeiträge von CHF 229’012.40 verbucht.
Einschliesslich aller vorgenannten Elemente kann die Dolder Hotel AG im Berichtsjahr einen Jahresgewinn von CHF 51'440 verzeichnen.
Die Bilanzsumme beläuft sich per 31. Dezember 2025 auf CHF 327.2 Mio. und reduzierte sich gegenüber 2024 um knapp CHF 5.9 Mio. oder 1.8%. Das Umlaufvermögen nimmt um CHF 1.2 Mio. oder 14.6% zu. Während die flüssigen Mittel aufgrund Ende Dezember erhaltenen Vorauszahlungen und die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen um CHF 2.2 Mio. zunehmen, reduzieren sich die übrigen kurzfristigen Forderungen und die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten um CHF 798’000. Dies ist mehrheitlich darauf zurückzuführen, dass die KTG- & UVG-Prämienrechnungen für das Jahr 2025 bereits im Jahr 2024 bezahlt wurden. Zudem nehmen die Vorräte um CHF 196’000 ab.
Die Investitionen in das Anlagevermögen beliefen sich im Jahr 2025 auf CHF 5.3 Mio. Die Position Bauliche Investitionen veranschlagte CHF 2.1 Mio. wovon CHF 2.05 Mio. im Zusammenhang mit dem Umbau Dolder Waldhaus anfielen. Der Werterhaltung des Dolder Grand kamen CHF 1.3 Mio. zugute. Bei den übrigen Sachanlagen mit CHF 1.9 Mio. sind die Investitionen in den Eventbereich in Höhe von CHF 0.8 Mio. erwähnenswert (neue Verkabelung und Seilzüge im Ballsaal sowie neue Bankettstühle).
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich mit CHF 4.5 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres.
Die kurzfristig verzinslichen Verbindlichkeiten reduzieren sich um CHF 3.1 Mio., was den vertraglich geleisteten Amortisationen entspricht.
Die übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten nehmen um rund CHF 630’000 zu. Wie gewohnt setzen sich diese grösstenteils aus den Verbindlichkeiten gegenüber Gästen (Vorauszahlungen) und Gutscheinverkäufen zusammen.
Während die Verbindlichkeiten gegenüber den Quellensteuerämtern aufgrund erfolgter Rechnungsstellungen um CHF 630’000 reduziert werden konnten, erhöhen sich die Verbindlichkeiten gegenüber der BVG-Vorsorge um CHF 524’000. Diese Verbindlichkeiten wurden fristgerecht im Jahr 2026 beglichen.
Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten erhöhen sich um CHF 708’000. Dies ist mehrheitlich, aber nicht ausschliesslich auf die Bonusabgrenzung gegenüber dem Personal zurückzuführen.
Aufgrund des zuvor erwähnten Forderungsverzichts von CHF 7.1 Mio. sowie der Umbuchungen nicht ausbezahlten Darlehenszinsen in Höhe von CHF 3.1 Mio. und des Kontokorrents über CHF 129’000 nimmt die Verbindlichkeit gegenüber dem Hauptaktionär um insgesamt CHF 4.1 Mio. ab. Nach Verrechnung des erwähnten Jahresgewinns zusammen mit dem Verlustvortrag beträgt das Eigenkapital CHF 25.4 Mio. oder 7.8% der Bilanzsumme.
Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit liegt um CHF 8.62 Mio. über dem Vorjahreswert. Geprägt wurde diese Entwicklung vor allem durch das positive operative Ergebnis sowie den Wegfall des bezahlten Finanzaufwands für die Aktionärsdarlehen. Beide Positionen beeinflussten den Geldfluss mit insgesamt CHF 8.74 Mio.
Demgegenüber stehen die Zunahme der Debitoren (CHF 0.8 Mio.), die Abnahme der Kreditoren (CHF 0.87 Mio.) und die Veränderung der Übernahme von Arbeitgeberbeiträgen durch den Wohlfahrtsfonds der Dolder Hotel AG (CHF 743’720).
Im Bereich Investitionen sind die bereits unter der Rubrik Anlagevermögen erwähnten Tatbestände in anderer Form dargestellt. Dasselbe gilt für den Bereich Finanzierung, wo die Transaktionen im kurzfristigen Fremdkapital bereits aufgeführt sind.
Im Berichtsjahr verzeichnete das Hotel 71’442 Übernachtungen – eine Steigerung von 10’623 oder 17.47% im Vergleich zum Vorjahr. Dementsprechend liegt die Anzahl verkaufter Zimmer mit 45’630 ebenfalls um 19.26% wesentlich über dem Vorjahreswert. Die durchschnittliche Zimmerbelegung belief sich auf hohe 71.4% (Vorjahr: 59.7%, der bisherige Bestwert aus dem Jahr 2023 lag bei 62%), während der durchschnittliche Zimmerpreis mit CHF 862 um CHF 10 gesteigert werden konnte. Diese überdurchschnittlichen Steigerungen führen schlussendlich zu einem Umsatzanstieg im Rooms-Bereich von CHF 6.9 Mio.
Dieselbe Entwicklung hatte auch Einfluss auf den Bereich Food & Beverage, dessen Umsatz sich auf CHF 25.1 Mio. beläuft und um CHF 2.3 Mio. höher ausfällt als im Vorjahr. Erwähnenswert ist erneut die Performance des Eventbereichs: Dieser konnte das bereits sehr gute Vorjahresergebnis nochmals übertreffen und steigerte den Umsatz um rund CHF 1.76 Mio. auf CHF 10 Mio.
Mit CHF 5.68 Mio. konnte der SPA-Bereich die Umsatzsteigerung aus dem Vorjahr bestätigen.
Den vorstehenden Erläuterungen zu den Positionen Materialaufwand und direkter Betriebsaufwand ist nichts hinzuzufügen.
Die Personalkosten sind um CHF 1.93 Mio. oder 6% höher als im letzten Jahr. In Relation zum Umsatz belaufen sich diese im Geschäftsjahr jedoch nur auf 46.09% (Vorjahr 49.71%) und verbessern sich somit um 3.62%-Punkte.
Die übrigen Aufwandspositionen wurden ebenso bereits in der Übersicht der Erfolgsrechnung erläutert. Das Dolder Grand erzielt somit ein betriebliches Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen von CHF 9.9 Mio., welches um CHF 4.9 Mio. besser ausfällt als im Vorjahr. Nach Abschreibungen und Finanzergebnis resultiert für das Dolder Grand ein Jahresverlust von CHF 6.25 Mio. (Vorjahr CHF 12.51 Mio.).
Aus dem Zwischennutzungsvertrag für das Dolder Waldhaus mit der Projekt Interim GmbH resultierten im Berichtsjahr gewinnbasierte Mieteinnahmen im Umfang von rund CHF 126’000.
Diese liegen somit lediglich geringfügig unter dem Vorjahresergebnis von CHF 128’000.
Die Einnahmen wurden wie in den Vorjahren vollständig, aber aufgrund des anstehenden Umbaus letztmalig, für unabwendbare Renovierungsmassnahmen im Dolder Waldhaus zurückgestellt.
Während die Mieterträge erneut leicht gesteigert werden konnten, verhalten sich die Aufwandspositionen konstant. Aufgrund der höheren Abschreibungen ergibt sich ein Nettoergebnis von CHF 605’000, das nahezu identisch mit dem Vorjahr ist (CHF 607’000).
Das Risikomanagement umfasst sowohl Finanz- als auch operative Risiken. Unter dem Begriff Risiko wird die Möglichkeit verstanden, dass ein negatives Ereignis eintritt, welches die Zielerreichung des Unternehmens nachteilig beeinflusst. Die jährlich in strukturierter Form identifizierten Risiken unterliegen dem Monitoring durch das Management. Die aus der Risikobeurteilung resultierenden präventiven und minimierenden Massnahmen zur Behandlung von Risiken gelten als integraler Bestandteil der Managementverantwortung.